Tìm giải pháp cho chung cư cũ

Khó khăn trong cải tạo chung cư cũ

Ông Trần Trọng Tuấn, giám đốc Sở xây dựng TP.HCM cho biết, hiện có 3 chung cư đang triển khai thi công, 4 chung cư đã tháo dỡ và đang hoàn tất các thủ tục để chuẩn bị khởi công đầu năm 2017. Bốn chung cư đã bồi thường di dời các hộ dân chuẩn bị tháo dỡ và có 7 chung cư đang tiến hành bồi thường giải phóng mặt bằng để di dời các hộ dân. Để có được kết quả đó là sự nỗ lực của chính quyền địa phương, nhà đầu tư và sự ủng hộ của người dân.

Khó khăn lớn nhất hiện nay vẫn là công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. Đây là điểm lo ngại nhất của nhà đầu tư cũng như chính quyền địa phương. Có dự án triển khai thuận lợi nhanh chóng nhưng có những dự án gặp nhiều khó khăn về đơn giá bồi thường, thậm chí có đến 80 - 90% tỷ lệ người dân nhận tiền bồi thường để lo nơi ở mới, nhưng số còn lại chưa đồng thuận nên khó khăn. Bên cạnh đó còn khó khăn tới hồ sơ pháp lý nhà đất và diện tích căn hộ chung cư cũ nhỏ nên cũng khó bố trí tái định cư. Khó khăn này dẫn tới thời gian bồi thường giải phóng mặt bằng kéo dài, cá biệt có dự án kéo dài công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tới 7 năm.

Ngoài ra, thủ tục đầu tư xây dựng cơ bản cho một công trình từ lúc bắt đầu tới khi được khởi công xây dựng mất quá nhiều thời gian, từ 18 - 25 tháng. Đó là trong điều kiện hồ sơ pháp lý đầy đủ chứ còn những vướng mắc khác thì kéo dài hơn, ảnh hưởng tới hiệu quả đầu tư. Cái khó nữa là vị trí của chung cư cũ có thuận lợi hay không. Bài toán đầu tư liên quan đến vị trí chung cư, chỉ tiêu quy hoạch các chung cư và quy hoạch chung đã khiến các nhà đầu tư không dám mạnh dạn đầu tư vào xây dựng chung cư cũ.

Đưa ra lộ trình cụ thể và minh bạch

Theo kế hoạch của Sở xây dựng TP.HCM, chỉ tiêu phấn đấu đến năm 2020 đạt ít nhất 50% trong số 474 chung cư cũ trước 1975 được cải tạo, sửa chữa hoặc đầu tư xây dựng mới. Trong năm 2016, phải hoàn thành kiểm định và công bố chất lượng chung cư cũ. Trên kết quả kiểm định, chính quyền quận - huyện sẽ có kế hoạch cụ thể như sửa chữa, xây mới. Phương án bồi thường giải phóng mặt bằng phải công khai, minh bạch và đưa ra lộ trình cụ thể chung cư nào hư hỏng thì làm ngay, chung cư nào có thể cải tạo thì sửa chữa. Làm sao đó phải tạo được sự đồng thuận cao nhất của người dân và sự hưởng ứng của doanh nghiệp.

Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, việc thực hiện giải phóng mặt bằng càng nhanh càng đảm bảo thành công của dự án. Điều kiện quyết định để giải phóng mặt bằng nhanh là nhà đầu tư phải thực sự có năng lực, trước hết là năng lực tài chính, và phải thảo luận dân chủ, thương lượng đi đến đồng thuận với từng chủ sở hữu chung cư, với từng hộ ghép trong chung cư về hai nội dung cơ bản: giải quyết tạm cư và giải quyết tái định cư.

“Do vậy, nhà đầu tư cần phải có sẵn quỹ nhà tạm cư, quỹ nhà tái định cư, hoặc có đủ điều kiện tài chính để hỗ trợ người dân trong giai đoạn tạm cư chờ xây dựng lại chung cư, hoặc bồi thường thỏa đáng cho các trường hợp người dân tự lo tái định cư. Cần coi đây là điều kiện tiên quyết để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ”, ông Châu nhấn mạnh.

Ngoài ra, cũng cần xác định chỉ tiêu quy hoạch sơ bộ và tiến hành điều tra xã hội học khi kiểm định, phân loại chung cư cũ. Qua đó nắm được tâm tư, nguyện vọng, nhu cầu của người dân để đạt được sự đồng thuận khi thực hiện cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Bên cạnh đó, cần xem xét tăng thêm chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc và độ nén đô thị của nhóm 3 (gồm các quận 1, 3, 4) để tăng tính khả thi và tạo điều kiện thu hút nhà đầu tư. Đồng thời, đề nghị Bộ xây dựng, UBND thành phố chấp thuận căn hộ tái định cư (khi xây dựng lại thành chung cư mới) có diện tích tối thiểu 25 m2 để hoán đổi cho các chủ sở hữu căn hộ cũ quá nhỏ.

Phương án “nhà mới đổi nhà cũ”

Ông Trần Trọng Tuấn, giám đốc Sở xây dựng đã đưa ra mấy phương án về chính sách tái định cư tại chỗ theo hướng “nhà mới đổi nhà cũ” đối với các chung cư do Nhà nước thực hiện.

Theo quy định hiện nay, đối với chung cư nguy hiểm sau thời hạn 3 tháng và chung cư hư hỏng nặng, sau thời hạn 12 tháng mà chủ sở hữu nhà chung cư không thỏa thuận được phương án bồi thường giải phóng mặt bằng với nhà đầu tư để trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận chủ đầu tư và chấp thuận phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thì Nhà nước sẽ thực hiện việc cưỡng chế tháo dỡ để trực tiếp đầu tư xây dựng lại nhà chung cư.

Vì tính chất cấp bách và để đẩy nhanh tiến độ thực hiện tháo dỡ nhà chung cư theo kế hoạch đã được phê duyệt, nhằm đảm bảo an toàn tính mạng và tài sản của người dân, Sở xây dựng đang đề xuất UBND thành phố giải pháp không áp dụng thực hiện phương thức bồi thường và đề xuất thực hiện phương thức tái định cư (tại chỗ hoặc nơi khác) để không kéo dài việc thỏa thuận bồi thường theo nguyên tắc như: nhà đầu tư được Nhà nước lựa chọn làm chủ đầu tư có trách nhiệm ứng vốn để quận chi trả tiền tạm cư cho các hộ dân. Chủ đầu tư không trực tiếp thực hiện việc tái định cư cho người dân. Quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu và chủ sử dụng hợp pháp nhà chung cư được bảo toàn trước, trong và sau khi di dời, tạm cư và tái định cư. Tiêu chuẩn căn hộ tái định cư có diện tích bằng hoặc bằng 1,1 lần so với diện tích căn hộ cũ (tùy theo vị trí và phương án cụ thể) và người dân không phải đóng thêm bất kỳ khoản tiền nào. Trường hợp diện tích chênh lệch lớn hơn thì người dân được mua theo giá bảo toàn vốn (cơ cấu giá bảo toàn vốn không bao gồm chi phí tạm cư và lợi nhuận định mức của chủ đầu tư). Trường hợp căn hộ được bố trí tái định cư có diện tích nhỏ hơn 25 m2 thì được bố trí căn hộ có diện tích tối thiểu là 25 m2 (Đây là phần hỗ trợ riêng cho các đối tượng có nhà ở nhỏ hơn mức tối thiểu của nhà ở xã hội, các hộ có diện tích căn hộ nhà ở tái định cư lớn hơn mức tiêu chuẩn tối thiểu của nhà ở xã hội thì không được hỗ trợ). Trường hợp đã ký hợp đồng bố trí nhà ở tái định cư, nhưng người dân không có nhu cầu ở tại chung cư xây dựng mới thì vẫn được bán căn hộ tái định cư theo hình thức chuyển nhượng căn hộ hình thành trong tương lai...